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Mais considerações sobre o método do rendimento

Domingo, 16.07.17

O método do rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. É particularmente importante na estimativa do valor de mercado dos imóveis que são transacionados baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo, desde que exista informação de mercado que possa sustentar a estimativa.

rend.jpg 

Este critério refere-se à capitalização do rendimento existente e também potencial (como seja por exemplo uma renda), sendo um valor de continuidade de exploração.

 

As estimativas pelo método do rendimento obtêm-se descontando os fluxos de caixa (Discount Cash Flow) utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de Capital).

 

A estimativa da “wacc” já foi explicada, anteriormente, em:

 

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html

 

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxa-de-atualizacao-custo-do-capital.html

 

O valor de β, conforme já foi explicado, poderá ser obtido em Damodaram, mas com o cuidado de se escolherem β não alavancados, ajustados em função do risco do investimento em Portugal, onde não se pondera a existência da dívida. 

 

A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e também a taxa de imposto.

 

Os fluxos de caixa descontados (DCF) serão a preços correntes e a taxa de desconto será nominal.

 

O período aplicado pode ser igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.

 

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal, que também já foi explicado no artigo:

 

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2016/06/joao-fonseca-o-valor-residual-e-o-avaliador-de-imoveis.html

 

Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três metodologias, os peritos avaliadores de imóveis devem previligear o método do rendimento, nomeadamente com a aplicação de fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow - DCF).

 

Fonte: Avaliar Património

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por Fiscalidade às 19:12

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